山西太原住房公積金“商轉公”指南
近段時間，不少人咨詢了關于“太原市住房公積金如何‘商轉公’”的問題。“商轉公”，即商業銀行貸款轉公積金貸款的簡稱，由于公積金貸款利率較低，借款人可以降低月還款額。
但是在辦理這項業務過程中，有不少細節是繳存職工首次操作時所不熟知的。例如貸款額度不夠怎么解決？共同還款人必須是夫妻嗎？自然人擔保是否在還完貸款前不能申請公積金貸款買房？
如果不提前“吃透”這些政策，會導致辦理“卡殼”。不僅月還款的金額省不了，還會造成很多麻煩——
A “商轉公”貸款額度不夠咋辦？
案例：
太原市民李先生在20xx年購買了萬柏林區某知名樓盤一套97平方米的商品房，首次申請貸款時使用了商業貸款。房子總價為73.72萬元，首付三成，總貸款額為51.6萬元，貸款期限為30年。還了兩年商業貸款后，總欠款還剩43萬多元。今年，李先生想辦理“商轉公”貸款，進一步降低月還款額。當辦理手續的資料都齊全后，李先生在公積金分理處“卡殼”了。
李先生說：“由于2015年單位效益不好，所以工資水平不如前兩年高。公積金分理處核算出此次‘商轉公’貸款只能放款30多萬元，而我欠商業銀行還有40多萬元。”
李先生咨詢本報：“這種情況下不能辦理‘商轉公’貸款，能不能有什么變通方式？例如可不可以‘組合貸’，即公積金貸30多萬元，商業銀行再貸10萬元？”
解答：
對此，記者采訪了太原市住房公積金管理中心相關負責人，被告知李先生的情況不可以辦理“組合貸”。
個人住房組合貸款，簡稱“組合貸”，是指繳存職工在購買自住住房自籌資金不足時，由太原市住房公積金管理中心運用住房公積金貸款，商業銀行運用信貸資金，向同一借款申請人同時發放的用于購買同一套自住住房的個人住房貸款。個人住房組合貸款中住房公積金貸款的`額度不得超過太原市住房公積金個人貸款的額度限額，商業性貸款額度不得超過商業性貸款有關個人住房貸款的額度規定。
太原住房公積金管理中心確實推出了 “組合貸”業務，方便職工可通過公積金、商業貸款組合的方式貸款買房。但這一業務只能在購房時首次申請貸款時辦理，在“商轉公”業務時不能使用。
“李先生可以將超出放款額度的10萬元商業貸款還清，余額再轉為‘商轉公’貸款。”相關負責人解釋。
B 找共同還款人需承擔什么風險？
案例：
在太原工作、定居的長治人張女士目前單身，為方便父母來太原小住，她決定獨自貸款買房。張女士說：“我一人申請公積金貸款，額度只有20多萬元。我在太原有一個遠房表妹，她愿意做我的共同還款人來提高貸款額度。請問，這么做我有什么風險嗎？”
解答：
“共同還款人”和借款人一樣，需要其具有穩定的職業和收入，信用良好，有按時還本付息的能力。
在辦理住房公積金貸款時，共同還款人需要提供身份證和收入證明。
太原中倫文德律師事務所律師李寧提醒：“這么做雖然不違反政策規定，但這么做有一定風險。張女士應與其遠房表妹有書面協議，約定其表妹將來不擁有房屋的所有權。同時，如果張女士不能按時還本付息，公積金中心有權向共同還款人追償。”
C 自然擔保人能否更換？
案例：
微信“戎姐看房”粉絲“朵頤”咨詢道：“當初辦理公積金貸款時，有兩個自然人為我擔保。現在我貸款還沒還完，其中一個自然人想用公積金買房。這名自然擔保人能夠更換嗎？”
解答：
太原市住房公積金提供“自然人擔保”的擔保方式，共有“自然人階段性保證加房產抵押”和“自然人聯保加住房公積金質押”兩種方式。第一種方式在辦理了房產抵押手續后，可以解除自然人擔保，做過擔保的自然人便可以申請提取、使用公積金了，也可以進行公積金貸款買房；第二種情況下，不可以解除自然人擔保，擔保的自然人在貸款還清之前不能使用公積金。
自然人階段性保證加房產抵押，是指借款人在所購住房未辦理房產抵押登記手續前，可由兩名或兩名以上住房公積金繳存人提供階段性保證；房產證抵押手續一經辦妥后，解除保證人的階段性保證。采用自然人階段性保證加房產抵押，各保證人須簽訂《自然人階段性保證加房產抵押保證書》。
需要注意的是，保證人至少有一名須為行政事業單位或國有大中型企業在職職工，其他保證人為其它類型單位的，保證人及其單位必須在中心信息系統內連續足額繳存三年以上。保證人的住房公積金在太原市住房公積金管理中心信息系統內正常繳存；在保證期間各保證人自愿凍結其住房公積金賬戶；各保證人住房公積金繳存余額合計不得低于借款人借款總額的10%；各保證人預計剩余繳存年限不得少于5年。
而自然人聯保加住房公積金質押，是指保證人須為借款人提供全程連帶責任保證；保證人為行政事業單位或國有大中型企業在職職工；保證人的住房公積金在中心信息系統內正常繳存。借款人（含配偶）和保證人的住房公積金賬戶自愿申請凍結并質押。采用自然人聯保加住房公積金質押保證方式，保證人須簽訂《自然人聯保加住房公積金質押保證書》。保證人的數量不得超過2人，且至少1名保證人住房公積金預計繳存年限不短于借款人貸款年限的一半。
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