土地登記代理人《代理實務(wù)》模擬試題及答案
現(xiàn)如今，我們需要用到試題的情況非常的多，試題是學(xué)校或各主辦方考核某種知識才能的標(biāo)準(zhǔn)。一份好的試題都具備什么特點呢？下面是小編幫大家整理的土地登記代理人《代理實務(wù)》模擬試題及答案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
土地登記代理人《代理實務(wù)》模擬試題及答案 1
一、單選題
1.國家依法實行國有土地有償使用制度，但是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)( )除外。
a.出讓土地使用權(quán)
b.租賃土地使用權(quán)
c.劃撥土地使用權(quán)
d.國有土地使用權(quán)作價人股
2.劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地使用權(quán)的一種，其特殊之處主要有兩個方面，一是權(quán)利的取得方式，二是( )。
a.權(quán)利的交易不受限制
b.權(quán)利的主體性質(zhì)
c.權(quán)利的客體性質(zhì)
d.權(quán)利的無期限
3.在拍賣法和招商投標(biāo)法出臺之前，( )方式為租賃國有土地使用權(quán)取得的主要方式。
a.招標(biāo)
b.拍賣
c.掛牌
d.協(xié)議
4.根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組為國家控股的有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建國有企業(yè)集團的，經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，所涉及的劃撥國有土地使用權(quán)主要采取( )方式處置。
a.劃撥國有土地使用權(quán)作價出資(入股)
b.國有土地使用權(quán)租賃
c.補交土地出讓金
d.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租
5.劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其上地收益原則上應(yīng)當(dāng)上交( )。
a.地方政府
b.國家
c.原土地使用權(quán)主體
d.新土地使用者
6.以下對土地所有權(quán)的理解中，錯誤的是( )。
a.土地所有權(quán)與自然資源所有權(quán)可以分開
b.集體土地所有權(quán)的性質(zhì)在某些情況下可以改變
c.空間所有權(quán)包含在土地所有權(quán)范圍內(nèi)
d.集體土地所有權(quán)具有絕對性
7.以下關(guān)于國家所有土地的說法中，錯誤的是( )。
a.原屬于農(nóng)民集體所有，但后來在事實上轉(zhuǎn)歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟組織的土地，依法歸國家所有
b.建成區(qū)內(nèi)或邊緣的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在其所擁有土地全部轉(zhuǎn)為國有后，國家可以將農(nóng)村集體所有成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，但用地者對該幅土地不能享有劃撥國有土地使用權(quán)
c.國家組織農(nóng)村集體移民，應(yīng)當(dāng)依法將一定量的國有土地與原集體土地進行置換
d.凡不能確定為集體所有的土地均確定為國有
8.以下關(guān)于出租、出讓、劃撥土地使用權(quán)的說法中，正確的是( )。
a.出讓、出租土地使用權(quán)可以采用合同的形式，也可以采用文件的形式
b.劃撥土地使用權(quán)一般采用行政文件的形式
c.出讓、出租土地使用權(quán)時，國有土地所有者代表與土地使用權(quán)之間構(gòu)成不平等主體關(guān)系
d.劃撥土地使用權(quán)時，國有土地所有者代表與土地使用權(quán)人之間構(gòu)成平等主體關(guān)系
9.土地所有權(quán)有爭議時，以下關(guān)于土地所有權(quán)歸屬確定的說法中，錯誤的是( )。
a.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有
b.城市郊區(qū)的土地所有權(quán)主體不惟一
c.歸農(nóng)民集體所有的土地必須有證據(jù)證明其所有權(quán)
d.土地所有權(quán)不能依法證明其歸農(nóng)民集體所有的，屬于國有
10.集體土地被征用(收)的程序順序是( )。①公告②批準(zhǔn)③公示、聽取意見④落實⑤根據(jù)征地方案擬定補償安置方案⑥進行補償?shù)怯?/p>
a.②①⑤③⑥④
b.①②⑥⑤③④
c.②①⑥⑤③④
d.①②⑤③⑥④
答案：1.c 2.d 3.d 4.a 5.b 6.d 7.b 8.b 9.a 10.c
二、多選題
1.《物權(quán)法》明確了()等內(nèi)容。
a.登記機構(gòu)的職責(zé)
b.土地使用權(quán)登記制度
c.登記的機關(guān)和權(quán)利類型
d.異議登記
e.預(yù)告登記
【答案】ade
【解析】1986年《土地管理法》，1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，規(guī)定了土地使用權(quán)登記制度;1998年修訂的《土地管理法》第十一條規(guī)定了登記的機關(guān)和權(quán)利類型;2007年《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記進行了具體規(guī)定，明確了登記機構(gòu)的職責(zé)、異議登記、預(yù)告登記等內(nèi)容。
2.土地登記的權(quán)屬種類包括()。
a.國有建設(shè)用地使用權(quán)
b.集體土地所有權(quán)
c.集體土地使用權(quán)
d.土地承包經(jīng)營權(quán)
e.國有農(nóng)用地使用權(quán)
【答案】abce
【解析】我國土地登記的權(quán)屬種類包括：①國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地和國有農(nóng)用地使用權(quán);②集體土地所有權(quán);③集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)(不含土地承包經(jīng)營權(quán))。《物權(quán)法》第一百二十九條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)采取的是登記對抗主義，不需要登記即可獲得。
3.土地登記可以產(chǎn)生下列()效力。
a.在當(dāng)事人之間具有公信力
b.對第三人產(chǎn)生公示力
c.一旦經(jīng)過登記就不得變動
d.經(jīng)過登記可以取得土地所有權(quán)
e.依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯
【答案】abe
【解析】《土地管理法》等法律對登記的效果做了如下規(guī)定：①在當(dāng)事人之問具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因;②對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可****的效力，即公示力;③依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。經(jīng)過登記的土地權(quán)利并不是一成不變的'，權(quán)利人還可以通過異議登記、變更登記等進行變更。只有國家和集體享有土地所有權(quán)，經(jīng)過登記后，個人只是獲得土地使用權(quán)而不是土地所有權(quán)。
4.下列物權(quán)的變動不需要經(jīng)過登記即可發(fā)生法律效力的有()。
a.通過司法裁判發(fā)生的物權(quán)變動
b.通過繼承發(fā)生的物權(quán)變動
c.土地承包經(jīng)營權(quán)的獲得
d.地役權(quán)的取得
e.建設(shè)用地使用權(quán)的取得
【答案】abcd
【解析】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三種情形：①依法屬于國家所有的土地，所有權(quán)可以不登記;②《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定的司法裁判、繼承等特殊情形下發(fā)生的物權(quán)變動;③對于土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、宅基地使用權(quán)，法律并未規(guī)定必須登記才生效。
5.下列關(guān)于土地登記的說法，正確的是()。
a.我國采取屬地登記原則
b.申請人申請土地登記的，應(yīng)向縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書
c.土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書
d.跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當(dāng)報省級人民政府辦理土地登記
e.我國對于土地和房產(chǎn)實行統(tǒng)一登記
【答案】abc
6.我國土地登記制度需要在以下()方面進行完善。
a.土地登記的權(quán)能
b.土地登記的內(nèi)容
c.土地登記的機關(guān)
d.土地登記的程序
e.土地登記的責(zé)任
【答案】bcde
【解析】我國土地登記是對土地權(quán)利變動的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動生效的主要依據(jù)。在登記的內(nèi)容、機關(guān)、程序、責(zé)任方面都存在不完善之處，需要根據(jù)我國的國情并借鑒其他國家的登記制度來不斷進行完善。
7.香港政府可以通過()方式批租土地。
a.公開拍賣
b.劃撥
c.出讓
d.招標(biāo)
e.私下協(xié)議
【答案】ade
【解析】香港的土地租用可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)模獾姆绞接校汗_拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。其中私下協(xié)議與大陸的劃撥國有土地使用權(quán)獲得方式相近。
8.臺灣土地所有者包括()。
a.農(nóng)民
b.農(nóng)村集體
c.全體市民
d.全體“國民”
e.市民個人
【答案】acd
【解析】臺灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。“……換言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有，富源地國有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。市地市有，是指“市地屬于市民公有，而由公法人之市政府管之”。富源地國有，是指“富源地屬于全體國民所公有，而由中央政府管理之”。
9.臺灣地區(qū)對地權(quán)采取了一定的限制措施，包括()。
a.禁止某些土地私有
b.限制私有土地面積最高額
c.限制私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移
d.禁止某些礦產(chǎn)私有
e.禁止土地細分
【答案】abce
【解析】臺灣地區(qū)規(guī)定所有的礦產(chǎn)都不得私有。
10.在美國，如果聯(lián)邦政府為了國家和社會的公益事業(yè)，需要占用州屬公有土地的，可以通過()方式獲得。
a.交換
b.無償使用
c.購買
d.劃撥
e.征收
【答案】ac
土地登記代理人《代理實務(wù)》模擬試題及答案 2
一、單項選擇題（共 10 題，每題 1 分，每題的備選項中只有 1 個最符合題意）
下列關(guān)于土地登記申請的說法，錯誤的是（ ）
A. 土地登記申請是土地登記的第一步
B. 申請人可以委托土地登記代理人代為申請
C. 土地登記申請必須由土地權(quán)利歸屬人本人提出
D. 申請人應(yīng)提交規(guī)定的申請材料，并對材料的真實性負責(zé)
土地登記代理人在代理土地抵押權(quán)登記申請時，不需要收集的材料是（ ）
A. 土地使用權(quán)證書
B. 抵押合同
C. 抵押權(quán)人身份證明
D. 土地規(guī)劃許可證
下列情形中，應(yīng)辦理土地注銷登記的是（ ）
A. 土地權(quán)利轉(zhuǎn)移
B. 土地用途變更
C. 土地權(quán)利消滅
D. 土地坐落變更
關(guān)于土地登記代理合同的說法，正確的是（ ）
A. 土地登記代理合同可以采用口頭形式
B. 土地登記代理合同的委托人只能是土地權(quán)利人
C. 土地登記代理合同應(yīng)明確代理事項、權(quán)限和期限
D. 土地登記代理人在代理過程中因過錯造成委托人損失的，無需承擔(dān)賠償責(zé)任
土地登記機構(gòu)受理土地登記申請后，對不符合登記條件的，應(yīng)在（ ）日內(nèi)書面通知申請人。
A. 5
B. 10
C. 15
D. 30
代理集體土地所有權(quán)登記申請時，申請人應(yīng)為（ ）
A. 村民個人
B. 村民委員會
C. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府
D. 縣級人民政府
下列關(guān)于土地登記代理業(yè)務(wù)操作流程的說法，正確的是（ ）
A. 接受委托后，無需了解委托人的`具體需求
B. 收集材料時，只需收集土地權(quán)利相關(guān)材料，無需核實材料真實性
C. 提交申請前，應(yīng)檢查申請材料是否齊全、符合要求
D. 領(lǐng)取土地證書后，代理業(yè)務(wù)即全部完成，無需后續(xù)跟進
土地登記代理人在代理過程中，發(fā)現(xiàn)土地權(quán)利存在爭議的，應(yīng)（ ）
A. 繼續(xù)辦理代理業(yè)務(wù)
B. 暫停代理業(yè)務(wù)，并告知委托人
C. 自行解決爭議后繼續(xù)代理
D. 直接終止代理合同
下列土地權(quán)利中，不屬于初始登記范疇的是（ ）
A. 集體土地所有權(quán)初始登記
B. 國有土地使用權(quán)初始登記
C. 土地抵押權(quán)初始登記
D. 地役權(quán)初始登記
土地登記代理收費應(yīng)遵循（ ）原則
A. 自愿協(xié)商
B. 政府定價
C. 行業(yè)指導(dǎo)價
D. 隨意定價
二、多項選擇題（共 5 題，每題 2 分，每題的備選項中有 2 個或 2 個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）
土地登記代理人應(yīng)具備的職業(yè)素養(yǎng)包括（ ）
A. 熟悉土地管理相關(guān)法律法規(guī)
B. 具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力
C. 遵守職業(yè)道德，保守委托人秘密
D. 無需具備專業(yè)知識，只需經(jīng)驗豐富
E. 能夠獨立完成土地登記代理業(yè)務(wù)
下列材料中，屬于土地使用權(quán)變更登記申請應(yīng)提交的材料有（ ）
A. 土地登記申請書
B. 申請人身份證明
C. 原土地使用權(quán)證書
D. 變更原因證明材料
E. 土地評估報告
土地登記代理業(yè)務(wù)的類型包括（ ）
A. 土地初始登記代理
B. 土地變更登記代理
C. 土地注銷登記代理
D. 土地權(quán)屬爭議調(diào)處代理
E. 土地規(guī)劃設(shè)計代理
土地登記機構(gòu)不予登記的情形有（ ）
A. 申請登記的土地不在本登記轄區(qū)內(nèi)
B. 土地權(quán)屬有爭議且未解決的
C. 土地權(quán)利已被依法查封的
D. 申請人提交的材料齊全、符合要求的
E. 法律、法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形
土地登記代理合同的主要內(nèi)容包括（ ）
A. 委托人和代理人的基本信息
B. 代理事項和代理權(quán)限
C. 代理期限和履行方式
D. 代理費用及支付方式
E. 違約責(zé)任和爭議解決方式
三、案例分析題（共 1 題，每題 20 分）
某公司于 2023 年 5 月通過出讓方式取得一塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，用于建設(shè)辦公樓。2024 年 3 月，該公司因經(jīng)營需要，決定將該塊土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)甲公司，并委托土地登記代理人王某辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
問題：
王某在代理該土地使用權(quán)變更登記申請前，應(yīng)收集哪些材料？
該土地使用權(quán)變更登記的辦理流程是什么？
若在辦理變更登記過程中，發(fā)現(xiàn)該塊土地存在抵押登記未注銷的情況，王某應(yīng)如何處理？
答案
一、單項選擇題
答案：C
解析：土地登記申請可以由土地權(quán)利歸屬人本人提出，也可以委托土地登記代理人代為申請，并非必須由本人提出，故 C 選項錯誤。A、B、D 選項說法均正確。
答案：D
解析：代理土地抵押權(quán)登記申請時，需收集的材料包括土地使用權(quán)證書、抵押合同、抵押權(quán)人身份證明、抵押人身份證明等，土地規(guī)劃許可證并非必需材料，故 D 選項正確。
答案：C
解析：土地注銷登記是指因土地權(quán)利消滅等原因，導(dǎo)致土地登記內(nèi)容失效，需要辦理的登記。土地權(quán)利轉(zhuǎn)移應(yīng)辦理變更登記，土地用途變更應(yīng)辦理變更登記，土地坐落變更應(yīng)辦理變更登記，故 C 選項正確。
答案：C
解析：土地登記代理合同應(yīng)采用書面形式，A 選項錯誤；土地登記代理合同的委托人可以是土地權(quán)利人，也可以是其他相關(guān)主體，B 選項錯誤；土地登記代理人在代理過程中因過錯造成委托人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，D 選項錯誤；C 選項說法正確。
答案：A
解析：根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，土地登記機構(gòu)受理土地登記申請后，對不符合登記條件的，應(yīng)在 5 日內(nèi)書面通知申請人，故 A 選項正確。
答案：B
解析：集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，代理集體土地所有權(quán)登記申請時，申請人應(yīng)為村民委員會，故 B 選項正確。
答案：C
解析：接受委托后，應(yīng)充分了解委托人的具體需求，A 選項錯誤；收集材料時，需核實材料的真實性和合法性，B 選項錯誤；領(lǐng)取土地證書后，應(yīng)將證書交付委托人，并做好后續(xù)服務(wù)，D 選項錯誤；C 選項說法正確。
答案：B
解析：土地登記代理人在代理過程中，發(fā)現(xiàn)土地權(quán)利存在爭議的，應(yīng)暫停代理業(yè)務(wù)，并及時告知委托人，待爭議解決后再繼續(xù)辦理，不得自行解決或繼續(xù)代理，也無需直接終止合同，故 B 選項正確。
答案：C
解析：土地初始登記包括集體土地所有權(quán)初始登記、國有土地使用權(quán)初始登記、地役權(quán)初始登記等，土地抵押權(quán)登記屬于他項權(quán)利登記，不屬于初始登記范疇，故 C 選項正確。
答案：C
解析：土地登記代理收費應(yīng)遵循行業(yè)指導(dǎo)價原則，兼顧公平、合理和誠實信用，并非完全自愿協(xié)商或政府定價，也不能隨意定價，故 C 選項正確。
二、多項選擇題
答案：ABCE
解析：土地登記代理人應(yīng)具備熟悉土地管理相關(guān)法律法規(guī)、良好的溝通協(xié)調(diào)能力、遵守職業(yè)道德、保守委托人秘密、能夠獨立完成代理業(yè)務(wù)等職業(yè)素養(yǎng)，必須具備專業(yè)知識，D 選項錯誤，故 ABCE 選項正確。
答案：ABCD
解析：土地使用權(quán)變更登記申請應(yīng)提交的材料包括土地登記申請書、申請人身份證明、原土地使用權(quán)證書、變更原因證明材料等，土地評估報告并非必需材料，E 選項錯誤，故 ABCD 選項正確。
答案：ABCD
解析：土地登記代理業(yè)務(wù)包括土地初始登記代理、變更登記代理、注銷登記代理、權(quán)屬爭議調(diào)處代理等，土地規(guī)劃設(shè)計代理不屬于土地登記代理業(yè)務(wù)范疇，E 選項錯誤，故 ABCD 選項正確。
答案：ABCE
解析：土地登記機構(gòu)不予登記的情形包括申請登記的土地不在本登記轄區(qū)內(nèi)、土地權(quán)屬有爭議且未解決的、土地權(quán)利已被依法查封的、法律規(guī)定不予登記的其他情形等，申請人材料齊全符合要求的應(yīng)予以登記，D 選項錯誤，故 ABCE 選項正確。
答案：ABCDE
解析：土地登記代理合同的主要內(nèi)容包括委托人和代理人的基本信息、代理事項和權(quán)限、代理期限和履行方式、代理費用及支付方式、違約責(zé)任和爭議解決方式等，故 ABCDE 選項均正確。
三、案例分析題
王某應(yīng)收集的材料包括：
（1）土地登記申請書，需由轉(zhuǎn)讓方（某公司）和受讓方（甲公司）共同填寫并簽字蓋章；
（2）轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料，如營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書（若委托他人辦理）等；
（3）原國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，由某公司提供；
（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，需明確轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)、轉(zhuǎn)讓價格、支付方式等內(nèi)容；
（5）土地出讓金繳納憑證（若有剩余未繳部分需補齊）；
（6）完稅憑證，如土地增值稅、契稅等相關(guān)稅費繳納證明；
（7）其他可能需要的材料，如規(guī)劃部門出具的相關(guān)證明（若土地用途未發(fā)生變更則無需）、土地勘測定界報告等。
該土地使用權(quán)變更登記的辦理流程如下：
（1）申請：王某攜帶收集齊全的材料，代表轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同向土地登記機構(gòu)提出土地使用權(quán)變更登記申請；
（2）受理：土地登記機構(gòu)對申請材料進行初步審核，若材料齊全、符合要求，予以受理，并出具受理通知書；若材料不齊或不符合要求，一次性告知需補正的材料；
（3）審核：土地登記機構(gòu)對申請材料的真實性、合法性、完整性進行詳細審核，包括核查原土地使用權(quán)證書的有效性、轉(zhuǎn)讓合同的合法性、稅費繳納情況等，必要時可進行實地查看；
（4）公告：對于符合登記條件且無異議的，土地登記機構(gòu)在規(guī)定的媒介上進行公告，公告期限一般為 15 日，若公告期間無異議，進入下一步；若有異議，需對異議進行調(diào)查處理；
（5）登記：公告無異議后，土地登記機構(gòu)予以登記，注銷原土地使用權(quán)證書，為甲公司核發(fā)新的國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；
（6）領(lǐng)證：王某到土地登記機構(gòu)領(lǐng)取新的土地使用權(quán)證書，并交付給甲公司，同時將辦理結(jié)果告知某公司。
若發(fā)現(xiàn)該塊土地存在抵押登記未注銷的情況，王某應(yīng)按以下步驟處理：
（1）立即暫停代理業(yè)務(wù)，及時將該情況書面或口頭告知委托人（某公司和甲公司），說明土地存在抵押登記未注銷對變更登記的影響，即抵押未注銷前，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，無法辦理變更登記；
（2）協(xié)助某公司核實抵押登記的具體情況，包括抵押權(quán)人、抵押期限、抵押金額等信息；
（3）建議某公司與抵押權(quán)人協(xié)商，盡快辦理抵押注銷登記手續(xù)，如償還債務(wù)、提供其他擔(dān)保等方式解除抵押；
（4）待某公司辦理完抵押注銷登記，取得抵押注銷證明后，王某再繼續(xù)推進土地使用權(quán)變更登記申請工作；
（5）若某公司無法與抵押權(quán)人達成一致，無法辦理抵押注銷登記，王某應(yīng)告知委托人該情況，并根據(jù)委托合同的約定，與委托人協(xié)商后續(xù)處理方式，如解除代理合同或等待抵押問題解決后再辦理。
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