簡析房地產開發項目全壽命周期成本管理對策
【摘 要】以房地產開發項目為視角，提出項目全壽命周期成本管理的理念，即對房地產開發項目的決策、設計、施工、竣工驗收、運營維護等階段進行系統、全面和全過程的成本管理。結合房地產全壽命成本的影響因素，對房地產開發項目全壽命期各階段成本管理措施進行分析，進而提出項目全壽命期成本管理策略，旨在為房地產開發企業提供全面、可持續的成本管理策略。
【關鍵詞】房地產開發企業;成本管理;全壽命周期
房地產企業成本管理是房地產企業管理的核心內容之一，成本管理的效果直接關系到企業的經濟效益。房地產開發企業進行成本管理的目的不是進行簡單的施工成本制約，更不是僅僅為了節約開發項目某個階段的費用，而是從企業的全過程、全方位的角度出發，最大限度利用企業有效資源(人力、物力、財力)，從整體作用上降低企業的成本，從而提高企業的經濟效益、社會效益，并提高對開發項目成本制約的科學性。因此，房地產企業在進行成本管理過程中應以開發項目的全壽命期為研究對象，制定更具科學性的項目全壽命期成本管理策略。
一、按階段劃分的全壽命周期成本
房地產開發項目全壽命周期成本包括項目決策、設計、施工、竣工驗收、運營和維護維護等階段中發生的費用，也即該項目在其確定的壽命周期內所須支出的各項費用總和[1]。
1、決策階段的成本
房地產開發項目投資決策是對擬建項目的必要性和可行性進行技術論證，對不同方案進行技術經濟比較的過程。房地產開發項目投資較多的成本包括項目策劃、可行性研究、信息收集、市場調查、資金籌措、方案優選等所花費的費用。
2、設計階段的成本
設計階段的成本包括管理、設計、重大設計方案、研究試驗等所花費的費用。雖然設計階段本身所占的成本較小，但是對房地產開發項目全壽命周期成本影響顯著。設計質量的好壞不僅影響項目質量和使用功能，也直接影響房地產開發項目成本和投資效益。
3、施工階段的成本
施工階段是人力、物力、財力消耗的主要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。該階段的成本包括人工、材料、設備、管理及各種稅費。工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期長，政策性變化、材料設備價格和市場供求波動大，這些因素都會直接影響項目全壽命周期成本。
4、竣工驗收階段的成本
竣工驗收階段是確定最終建設造價和考核項目建設效益，該階段成本主要體現為項目竣工結算。房地產企業應根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進行核實工程量，使審核后的結算真正體現為項目的實際成本。
5、運營和維護階段的成本
運營和維護階段的成本，是指房地產開發項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養等費用。包括空置損失、材料、能源、維護保養等所產生的費用。
二、全壽命周期成本管理策略
房地產企業進行成本管理目的追求利潤最大化，房地產企業開發的項目是企業的產品，從產品全壽命周期的視角進行成本管理，降低房地產開發項目全壽命周期的成本，在可持續發展的背景下房地產開發企業應采取全壽命周期成管理策略。全壽命周期成本管理是將房地產開發項目生命周期的各階段組成成本管理系統，嘗試運用此系統實現成本管理的全面可持續。
1、決策階段
項目決策制約、概預算制約、價款支付制約、竣工決算制約和監督檢查。在決策階段做好基礎資料的收集，保證詳實、準確。認真做好市場研究，通過掌握大量的統計數據和信息資料.進行綜合分析和處理，并根據市場需求及發展前景，合理確定工程的規模及建筑標準，編寫具有較強的說服性和可行性的立項申請，切實做好項目可行性研究報告。
2、設計階段
(1)推行限額設計，運用價值工程原理
在設計階段，采用價值工程和限額設計相結合的策略實現成本制約的目標。在限額的前提下，根據價值工程原理，對結構進行優化設計，不僅使成本制約在一定的范圍內，還能使項目達到價值的最大化。房地產開發項目成本制約的重點在設計階段，做好設計階段的投資制約對實現項目成本目標有著決定性的作用。限額設計和價值工程都是成本制約的有效策略，將兩者結合起來，互相滲透、循環使用，尤其應在限額設計目標值確定之前加強價值分析。應從項目的全壽命周期費用進行綜合考慮，對限額目標的分配進行稍微調整，這樣不但可以將成本制約在投資限額內，還能實現項目的價值最大化[2]。
(2)加強設計圖紙的會審與審查
房地產開發企業應仔細符合與審查設計圖紙質量，對圖紙工程造價上的經濟性、技術上的合理性、施工上的可行性進行審核，及時發現設計中的不足，避開出現因設計理由導致的返工，從而節省不必要的資金浪費。
3、施工階段
(1)工程量、資源動態管理
根據計劃進度和實際進度信息，可以動態計算任意 WBS 節點任意時間段內每日計劃工程量計劃工程量累計、每日實際工程量、實際工程量累計，實時掌握工程量的計劃完工和實際完工情況 在分期結算過程中，每期實際工程量累計數據是結算的重要參考，系統動態計算實際工程量可以為施工階段工程款結算提供數據支持[3]。
(2)成本監控
成本跟蹤與分析系統可以實時跟蹤項目的施工情況，自動計算和監控總體工程或者任意 WBS 節點的計劃進度預算成本、實際進度預算成本、實際消耗成本、進度偏差和成本偏差，根據跟蹤信息可以對已完成分部分項工程進行成本評價，運用掙值分析策略，根據成本的實時消耗情況，對未完工工程進行成本預測，管理者進行成本動態管理提供支持[4]。
4、竣工驗收階段
竣工驗收階段是房地產項目后期成本管理的重要環節，這是一項細致具體的工程，若不能嚴格把關可能造成不可挽回的損失，此階段要搜集整理竣工資料，包括工程竣工圖、各種簽證資料、設計變更通知、主要建筑材料規格、資料與價格簽證，做好竣工決算審核。由于在施工中經常會出現地質條件變化、材料代換、工程量增加等變化情況、房地產企業通過加強對竣工結算的管理，是結算價款符合合同，還能真是反映業主對工程所做的變更情況，防止有意壓低成本或高估預算。
5、運營維護階段
對于房地產開發項目而言，運營維護階段即是指物業管理階段，是建造階段的完成和運營階段的開始，其成本管理實質上是指經營管理，在房地產項目的全生命周期項目管理中占據著重要地位[5]。
運營階段降低成本的途徑
物業管理全面推向市場，以招投標方式選擇物業管理企業，逐步建立起公平競爭的市場機制。在市場上以公開招投標的形式選擇物業管理企業，開發商與物業管理企業是平等的合同主體，雙方的責任可以在委托合同中明確劃分，從而杜絕開發商的遺留理由造成的物業管理企業與開發商的糾紛。以公開招投標的方式選擇物業管理企業，有利于保護開發商的利益。如果對物業管理企業不滿意，可重新選擇其他的物業管理企業，真正體現權利主客體的法律關系。
三、結語
房地產企業全面推行房地產開發項目全壽命期成本管理策略，雖然在短期內比較困難， 但隨著建筑業的可持續發展、房地產開發企業改革改制的進一步深化，房地產開發企業的成本管控模式在項目實施過程中也會隨之轉變，房地產開發企業將從全壽命周期成本管理中獲取更多收益。
參考文獻：
[1]張亞芹.建設項目全壽命周期成本制約策略初探[J].甘肅科技，2008，24(12).
[2]衛建軍，蘇三慶，王盼盼.基于價值工程原理的限額設計策略在成本制約優化中的應用研究[J].西安科技大學學報，2010，30(5).
[3]張建平，范喆等.基于4D- BIM的施工資源動態管理與成本實時監控[J].施工技術，2010，40(4).
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