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市場比較法中模糊數學的應用研究
隨著我國房地產一二級市場的建立和逐漸完善，市場比較法已成為房地產估價工作中的主要方法之一，下面是小編搜集整理的一篇探究市場比較法中模糊數學應用的論文范文，供大家閱讀參考。
【摘要】市場比較法是評估房地產市場價值的一種重要方法，運用模糊數學的貼近度概念和特征因素隸屬函數改進傳統的市場比較法估價，能夠使估價結果更客觀、更科學地反映待估房地產價格的真實性，提高評估結果的精度。
【關鍵詞】市場比較法 模糊數學 貼近度 隸屬函數
隨著我國房地產一二級市場的建立和逐漸完善，市場比較法已成為房地產估價工作中的主要方法之一。運用市場比較法評估房地產價格時，首先收集已交易實例中選擇可供比較參照的交易實例，然后進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，最后綜合評價確定估價額。其中傳統市場比較法有兩方面的不足：由于房地產的特性，每宗交易實例不盡相同，選擇與待估房地產條件相同的交易實例具有較大的模糊性。計算各交易實例的修正價格后，一般采用等權法或根據估價師經驗估計定權。實際工作中對上述兩個問題的處理過于粗略，主觀性較大，往往影響最終評估結果的可信度。本文遵循模糊數學理論的擇近原則，應用貼進度概念，通過計算交易實例貼進度來選擇比較交易實例。
一、模糊數學估價原理
運用模糊數學理論來解決選擇比較參照的交易實例問題，首先應用貼近度的概念，在可比交易實例選擇上，交易實例的貼近度越大與待估房地產越相似，可選擇與待估房地產最相似交易實例作為可比實例。然后再將待估房地產與可比實例的貼近度轉化成權重，解決市場比較法的第二個問題。
1、貼進度
貼進度是描述兩模糊子集之間彼此相近的程度的概念，貼進度在[0，1]區(qū)間取值。當貼進度等于1時，兩模糊子集完全貼近;當貼進度等于0時，兩模糊子集完全不貼近。
式中?姿為修正系數。由于選擇可比實例只是與待估對象相似，而且確定特征因素隸屬函數時也存在誤差，所以計算結果要進行修正，這種修正主要根據估價師的經驗，一般0.95-1.05。
二、模糊數學評估步驟
1、待估房地產特征因素選擇
房地產價格構成復雜，影響價格因素眾多，而且用途不同的房地產影響因素也不盡相同。因此，必須選擇不同類型房地產決定價格的主要特征因素，一般根據《房地產估價規(guī)范》要求并結合專家綜合評估來確定待估房地產的主要特征因素。
2、確定特征因素隸屬函數值
表示某些因素隸屬于某種特征函數為隸屬函數，用[0，1]區(qū)間的一個數來表示，其值越接近1，隸屬度越高，反之隸屬度越低。在市場比較法進行區(qū)域因素和個別因素修正中，將修正系數轉化為隸屬函數值。房地產估價中，影響估價的主要因素指標可分成兩類，即概念沒有明確外延或難量化的軟指標(繁華程度、環(huán)境狀況等)和概念外延易量化的硬指標(面積、距市中心距離等)。軟指標可用類比法建立隸屬函數，將某一特征因素分成若干等級賦值，實地勘測等級確定其相應隸屬函數值。
3、交易情況、交易日期修正
交易情況、交易日期修正不宜采用隸屬函數處理，交易日期修正用傳統方法更客觀合理，交易情況修正只在正常交易實例不夠時才考慮選用非正常交易實例，一般交易實例充足不需要修正。
4、貼進度及待估房地產價格計算
按公式(1)-(3)計算待估房地產與可比實例貼進度，然后將貼近度由大到小排序，最后利用(8)計算待估房地產價格。
三、綜合評估示例
某一建筑面積為324.3m2住宅房地產(A)需評估，經市場調查選擇B、C、D、E四宗交易實例作為可比實例�，F以區(qū)位、交通、環(huán)境、結構、成新、裝修6個特征因素作為評判的基準組成論域U，隸屬函數值見表1。可比實例單價已進行交易情況、交易日期修正，試評估該房地產2001年11月市場價格。
四、結束語
通過綜合評估示例比較可以看出，在市場比較法中應用模糊數學，使實例選擇和權重確定比傳統方法更加合理科學，它避免對問題主觀決斷且減少了個人感情色彩對評定產生的影響，對于規(guī)模大、價值高或特殊物業(yè)，建議采用此方法。
市場比較法估價過程中有很多因素如區(qū)位、交通狀況、環(huán)境等定性評價都具有模糊性，難以量化，只能用優(yōu)、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊數學理論是解決這類問題的最有效工具。
在市場比較法中運用模糊數學方法，可將許多交易實例分析整理后建立房地產估價數據庫。在評估時，利用計算機在眾多的交易實例中查找出與待估房地產最相似的3個可比實例，通過選擇隸屬函數進行因素修正，由計算機計算得到比較合理的待估房地產的評估值，為建立房地產估價系統奠定基礎。
【參考文獻】
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