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房地產(chǎn)造價可視化管理及造價工程師職能管理
摘要:房地產(chǎn)造價管理區(qū)別于建筑企業(yè)造價管理的最大不同是在施工過程中,主要針對進(jìn)度款、簽證、材料認(rèn)價進(jìn)行管理。采用節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款,使得造價人員將更多精力用于成本的預(yù)測及造價控制方面;通過限額簽證,使得簽證可控;將材料認(rèn)價管理放到招投標(biāo)環(huán)節(jié)中,進(jìn)行事前控制,避免施工單位故意拖延或不簽認(rèn),從新的角度闡述了施工過程中的造價管理及造價工程師職能管理,并實(shí)現(xiàn)成本預(yù)測及進(jìn)度款(現(xiàn)金流)管理的可視化。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);造價管理;可視化管理;造價工程師
1前言
如何讓房地產(chǎn)造價管理更加直觀,實(shí)現(xiàn)可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價,造價管理人員該如何做,造價工程師該如何做?這些問題常困擾房地產(chǎn)業(yè)決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的可視化管理主要是關(guān)于成本預(yù)測及進(jìn)度款(現(xiàn)金流)管理。
房地產(chǎn)造價管理及造價工程師職能管理等方面已有許多文章進(jìn)行過討論,但大多數(shù)文章都沒有關(guān)于具體操作的描述,本文內(nèi)容更側(cè)重對房地產(chǎn)造價可視化管理及工程師職能管理做一個系統(tǒng)的可操作性論述。
2房地產(chǎn)造價管理及造價工程師的現(xiàn)狀
納帕地產(chǎn)是一家主要從事精裝別墅項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)公司,項(xiàng)目涉及北京、昆山、武漢等地。現(xiàn)以納帕地產(chǎn)昆山項(xiàng)目為例簡要描述一下房地產(chǎn)造價工程師的現(xiàn)狀:納帕地產(chǎn)昆山項(xiàng)目設(shè)一合同預(yù)算部,經(jīng)理一名、副經(jīng)理一名,下設(shè)土建造價員3名,安裝造價員2名。造價管理的主要內(nèi)容為工程的成本預(yù)測、招標(biāo)、合同、進(jìn)度款支付、材料認(rèn)價、簽證核實(shí)、工程結(jié)算等。造價工程師的職能主要為編制工程概算并在施工過程中進(jìn)行細(xì)化,對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進(jìn)行詢價及編制價格確認(rèn)單、按工程部簽認(rèn)的月形象進(jìn)度編制工程進(jìn)度預(yù)算書提供月進(jìn)度款支付依據(jù),對施工現(xiàn)場發(fā)生的變更進(jìn)行簽認(rèn),編制工程結(jié)算書。
3存在的問題
經(jīng)過半年多的參與,由于進(jìn)度款的支付、材料認(rèn)價、工程簽證貫穿了整個工程。這三方面歷時長,涉及人員廣,工作復(fù)雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進(jìn)行敘述,分析常見的問題,提出改進(jìn)的意見,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)造價可視化管理及造價工程師職能管理。
3.1進(jìn)度款,計(jì)算繁瑣,疲于應(yīng)付,無暇其他
月進(jìn)度款公司流程為:施工單位提出形象月進(jìn)度表,工程部按照實(shí)際發(fā)生的內(nèi)容審核,然后交與相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)預(yù)算書的編制,完成月進(jìn)度款審批表。但由于施工方的完成節(jié)點(diǎn)不是完整的段,預(yù)算人員無法利用以前編制的預(yù)算書,只能重新進(jìn)行工程量計(jì)算,房地產(chǎn)涉及的施工單位很多,施工內(nèi)容也非常多,這部分工作占用了預(yù)算員的大量工作時間與精力。另外,由于每月發(fā)生的工作量,財(cái)務(wù)部也不能事先有個預(yù)判,對資金的準(zhǔn)備不能做到合理到位,不利于公司總部對現(xiàn)金流進(jìn)行合理分配。
3.2 簽證,歸檔簡單,總量失控,無法預(yù)判
一般來講,房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更簽證會比較多,原因多種多樣。設(shè)計(jì)圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預(yù)算部現(xiàn)場認(rèn)可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時計(jì)算匯總。這樣的流程往往會造成施工現(xiàn)場不合理簽證非常多,公司高層只有在結(jié)算時才知道簽證到底花去了多少錢,常會出現(xiàn)嚴(yán)重超預(yù)算的情況,總部更無法對工程造價有個提前的預(yù)判,往往也就無法對工程造價進(jìn)行合理的控制了。
3.3 材料認(rèn)價,重復(fù)認(rèn)價,工作繁雜,效果甚微
材料認(rèn)價流程一般為施工單位提出材料認(rèn)價單,工程部確認(rèn)品牌規(guī)格型號、物資部進(jìn)行市場詢價,預(yù)算部確認(rèn)價格,相關(guān)部門審核簽認(rèn)。看上去很完善的流程為什么有麻煩?房地產(chǎn)項(xiàng)目一般有多家施工單位在現(xiàn)場進(jìn)行相似項(xiàng)目施工,為盡可能少地承擔(dān)了價格波動風(fēng)險,施工單位并不是將合同中所有可能用到的材料價格一次性進(jìn)行認(rèn)價,而是隨著施工過程逐步提出。當(dāng)進(jìn)行到該項(xiàng)工序,才對將要發(fā)生的材料提出材料認(rèn)價單。而每家施工單位進(jìn)場的時間不同,使用材料的時間也不同,市場價格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價不同,認(rèn)價也不同。這對物資部的詢價,預(yù)算部的核價都帶來了大量重復(fù)勞動。2008年鋼材等材料價格變動很大,房地產(chǎn)商更多地承擔(dān)了價格波動的風(fēng)險。
4解決方法淺探
造價管理的最根本目的是對工程造價進(jìn)行控制,所以造價管理人員應(yīng)將最主要精力放在成本預(yù)測、成本控制上而不應(yīng)在一些細(xì)枝末節(jié)上下功夫。
4.1 成本預(yù)測
成本預(yù)測應(yīng)包括項(xiàng)目成本測算及現(xiàn)金流預(yù)測,重點(diǎn)在現(xiàn)金流預(yù)測,所以不應(yīng)簡單地按圖紙算出工程預(yù)算就算是成本預(yù)測了,那樣的預(yù)測只能給決策人員提供一個項(xiàng)目投資比采用指標(biāo)概算更準(zhǔn)確的決策支持,不能讓管理人員對成本控制有實(shí)際指導(dǎo)意義。現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果準(zhǔn)確與否,決定企業(yè)決策層能否制定出更合理的資金使用計(jì)劃。
可如何做出準(zhǔn)確的現(xiàn)金流計(jì)劃?我個人認(rèn)為還得從兩方面入手:一方面是做好施工圖預(yù)算,即項(xiàng)目成本測算,翔實(shí)的預(yù)測成本數(shù)據(jù)能對現(xiàn)金流計(jì)劃提供有力的支持;另一方面是制度的變革,當(dāng)然還需要各部門配合。制度變革體現(xiàn)在進(jìn)度款支付方式的改變,傳統(tǒng)的進(jìn)度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象進(jìn)度進(jìn)行支付,現(xiàn)要改成按工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)度款支付。按節(jié)點(diǎn)支付工程款,我們要求預(yù)算人員的成本測算按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算,只要施工單位完成到該節(jié)點(diǎn),由工程部驗(yàn)收簽認(rèn)后,真接按節(jié)點(diǎn)的工程預(yù)算額約定比例支付,工程完工后再結(jié)算。
這樣做及設(shè)置節(jié)點(diǎn)有幾個好處,既不必?fù)?dān)心施工單位故意拖延工程進(jìn)度,他只有完成節(jié)點(diǎn)才能拿到工程款,他比我們更關(guān)心進(jìn)度;同時造價工程師也不必再做這些繁瑣而無意義的勞動,可以節(jié)省更多精力做造價管理工作;而對公司管理層而言,對工程款支付也會心中有數(shù)。設(shè)定節(jié)點(diǎn)原則,一是時間要求:原則是不能太長,施工單位太久拿不到工程款,會影響實(shí)施效果;也不能太短,這樣工程款支付過于頻繁,對房地產(chǎn)公司也不利,一般應(yīng)設(shè)置成接近于月進(jìn)度款支付時間點(diǎn),這樣開發(fā)商及施工方都能接受;二是內(nèi)容要求:節(jié)點(diǎn)設(shè)置要求應(yīng)清晰明了,便于確認(rèn)。節(jié)點(diǎn)猶如里程碑,如采用基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完工,結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?無論是誰,都能很直觀地知道進(jìn)度款將要支付的大致時間及進(jìn)度款數(shù)量,很方便領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行現(xiàn)金流分配。
在設(shè)置好工程節(jié)點(diǎn),并按節(jié)點(diǎn)完善施工圖預(yù)算,改變進(jìn)度款的支付方式這些工作做好后,還不能開形成可視化的圖表。對管理層而言也不能對現(xiàn)金流進(jìn)行很好的預(yù)測,因?yàn)椴恢烂總�節(jié)點(diǎn)大概什么時候完成,以及在某一時間點(diǎn)上有多少工程完成節(jié)點(diǎn),這需要配合。主要是要求工程部提供按節(jié)點(diǎn)制作的時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖,這樣就可以很好地與預(yù)算部做的節(jié)點(diǎn)施工圖預(yù)算銜接上。只有將資金支付計(jì)劃置于時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,決策層一目了然就能看到現(xiàn)金流的使用情況,這樣才能算是可視化的造價管理。
4.2成本控制
這里講的成本控制主要是關(guān)于施工過程中的成本控制,因?yàn)檫@一部分的持續(xù)時間比較長,管理也比較復(fù)雜,管理不善對工程的影響也很大,如何對施工過程中的成本進(jìn)行控制?還應(yīng)從兩方面進(jìn)行描述:一方面是講對變更簽證的管理,一方面是對材料認(rèn)價的管理。
在上文中提到在納帕地產(chǎn)預(yù)算部沒能很完善地處理好這些問題,顯得有些被動。談到對變更簽證的管理,好多公司的預(yù)算部門都是對現(xiàn)場發(fā)生的情況只是做一個記錄,因?yàn)樽兏蛔兏?需不需要簽證都是工程部的事情,好像與預(yù)算部沒太大關(guān)系,只要確認(rèn)其確實(shí)存在并將發(fā)生的金額在竣工結(jié)算時匯總到結(jié)算書中就行了。預(yù)算部如想最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊。因此,當(dāng)每份簽證單發(fā)生后,由相關(guān)預(yù)算員做好簽證金額計(jì)算并對同一項(xiàng)目進(jìn)行累計(jì)。如累計(jì)額超過一數(shù)額,則預(yù)算部上報公司管理層,由管理層招集工程部,設(shè)計(jì)部、預(yù)算部等相關(guān)部門進(jìn)行討論。看是否是設(shè)計(jì)上出了問題,是否要重新設(shè)計(jì),還是工程部管理上出了問題,或是現(xiàn)場情況特殊。通過更改設(shè)計(jì)或改善現(xiàn)場管理使得簽證費(fèi)用可控,而不是讓簽證管理流于形式。
另一部分是關(guān)于材料認(rèn)價的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以對材料認(rèn)價的管理應(yīng)放到招投標(biāo)環(huán)節(jié)中去。如何在招投標(biāo)環(huán)節(jié)對合同中所涉及的主要材料進(jìn)行管理,涉及到多部門配合及合同文本的重新設(shè)計(jì),如它要求設(shè)計(jì)部門在圖紙出來后同時列出工程主要材料規(guī)格、型號等技術(shù)要求,工程部根據(jù)工程實(shí)際情況確定品牌,并將之附入招標(biāo)文件中讓施工單位在同一技術(shù)要求及品牌下對各材料分別認(rèn)價。同時,材料部進(jìn)行詢價,其結(jié)果用于與最終中標(biāo)單位各種主要材料價格簽認(rèn),這樣主動權(quán)在業(yè)主方,如在施工過程中認(rèn)價,價格如對施工單位不太有利他就會拖延或不簽認(rèn),這樣會造成認(rèn)價難度有時還會影響整個工程的施工進(jìn)度,主動權(quán)在施工單位。
5造價工程師職能管理
從造價管理的角度來看,造價工程師最重要職能是配合管理人員對工程造價進(jìn)行控制,還是從進(jìn)度款、材料認(rèn)價、工程變更簽證三方面進(jìn)行描述。
5.1進(jìn)度款
進(jìn)度款支付如要達(dá)到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個施工節(jié)點(diǎn)并做好節(jié)點(diǎn)概算,不必要求精確。因在施工前的時間會很短,既要確定施工節(jié)點(diǎn),又要將各結(jié)點(diǎn)的工程造價計(jì)算出來,工作量不小。為給造價人員合理的時間分配,不必將整個工程的施工節(jié)點(diǎn)預(yù)算造價計(jì)算出來。此間,工作重點(diǎn)是在節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)定,并完成時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖,匹配好節(jié)點(diǎn)概算后,決策人員對現(xiàn)金流就有了感性的認(rèn)識。隨著招投標(biāo)進(jìn)行,在每項(xiàng)目合同簽定后,造價人員只須根據(jù)中標(biāo)單位投標(biāo)文件中確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃重新規(guī)劃節(jié)點(diǎn)時間點(diǎn),并將合同中商定的每個節(jié)點(diǎn)的合同金額標(biāo)注在時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,替換掉以前的節(jié)點(diǎn)概算內(nèi)容,這樣工程款的實(shí)際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進(jìn)度提前或推后,這時要求工程部在施工單位每完成一節(jié)點(diǎn)時就調(diào)整一次時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,使得后續(xù)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)度相對準(zhǔn)確,決策層就能一目了然下一期的現(xiàn)金流計(jì)劃。造價人員結(jié)合合同,按工程部節(jié)點(diǎn)核定單,直接填寫進(jìn)度款報審表就完成進(jìn)度款審核的內(nèi)容了,簡單、易操作。
5.2簽證
為保證與簽證管理步調(diào)一致,這就要求造價人員做好基礎(chǔ)工作,不單單是現(xiàn)場確認(rèn)簽字就完事了。要求每一份變更簽證下來后,即刻完成工程變理費(fèi)用單,對同一工程項(xiàng)目進(jìn)行累計(jì),達(dá)到一限額時(由造價管理人員定,如假定為5 000元),做好分析表,上報上層管理人員。由管理人員根據(jù)具體情況召開各相關(guān)部門碰頭會,決定修改設(shè)計(jì)或重新組織現(xiàn)場管理等。
5.3材料認(rèn)價
如要達(dá)到上文中描述的材料管理要求的話,造價人員要多做部門間聯(lián)系紐帶作用。材料認(rèn)價的工作涉及多部門,如公司管理層將材料核價權(quán)交給造價部門,由造價人員敦促設(shè)計(jì)部門在圖紙出來時,相應(yīng)提出工程所需主要材料的技術(shù)要求,規(guī)格型號,由工程部根據(jù)現(xiàn)場及公司相關(guān)要求提出材料的品質(zhì)要求、品牌并放入到招標(biāo)文件中,同時由物資部進(jìn)行市場詢價。造價人員要在這三部門間多穿插溝通,取得物資部門詢價資料后,交由招投標(biāo)負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位進(jìn)行主要材料價格談判核定。
6結(jié)論與總結(jié)
近幾年房地產(chǎn)業(yè)的篷勃發(fā)展,全國涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)商及造價管理從業(yè)人員,造價管理涉及的范圍很大。我參照施工過程中影響造價最大的三個方面對房地產(chǎn)可視化管理及造價工程師職能管理進(jìn)行論述,希望能給同行們起到些啟發(fā),將文中有益的部分運(yùn)用到工作實(shí)踐中去,讓房地產(chǎn)造價變得更易于管理。
在多年運(yùn)營過程中,各地產(chǎn)商都已形成一套相對完整的造價管理體系,盡管會有相對不完善的地方,但大家都已習(xí)慣并認(rèn)可了這種制度。如要完成房地產(chǎn)造價管理體系方面的改變,則需從管理層面及制度上進(jìn)行改進(jìn),這會增加一些部門額外工作量。變革涉及的相關(guān)方如不積級配合,就會對整個造價管理效果造成非常大的影響,甚至?xí)乖靸r管理變革流于形式。所以要實(shí)現(xiàn)目標(biāo),需要公司決策層的挺力支持,進(jìn)行一系列從上而下的變革,并形成一套造價管理制度,約束項(xiàng)目相關(guān)方之間能形成密切的配合,這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)造價可視化管理及造價工程師職能有效管理。
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